A regularidade de um imóvel é essencial para a segurança jurídica do patrimônio e para o cumprimento das obrigações legais; ela deve ser analisada sob quatro principais aspectos: a regularização registral, cadastral, fundiária e ambiental.
1. Regularização Registral
A regularização registral é o primeiro passo para garantir a propriedade legal de um imóvel rural. Trata-se de um processo essencial para confirmar e documentar a titularidade da terra.
Neste aspecto, a matrícula do imóvel funciona como uma “certidão de nascimento” da propriedade, registrando todas as transações, alterações e características relevantes. Sem a devida regularização registral, o possuidor do imóvel pode enfrentar dificuldades legais, impedindo transações comerciais, financiamentos e outros procedimentos.
Um dos principais desafios da regularização registral é a atualização da matrícula do imóvel, que deve refletir a situação atual da propriedade e de seu proprietário. Isso inclui a correta descrição das áreas, limites e eventuais ônus que possam incidir sobre o imóvel.
2. Regularização Cadastral
A regularização cadastral é fundamental para a integração do imóvel rural nos sistemas de controle do Estado, permitindo o acesso a políticas públicas e a realização de negócios jurídicos.
São 5 (cinco) principais cadastros que devem ser feitos:
CCIR (Certificado de Cadastro de Imóvel Rural): é o documento expedido pelo Incra que comprova a regularidade cadastral do imóvel rural. O certificado contém informações sobre o titular, a área, a localização, a exploração e a classificação fundiária do imóvel rural. Os dados são declaratórios e exclusivamente cadastrais, não legitimando direito de domínio ou posse. Para emitir o CCIR é necessário que o imóvel rural esteja regularmente cadastrado no Sistema Nacional de Cadastro Rural (SNCR).
CAFIR (Cadastro de Imóveis Rurais – Cafir): é o cadastro administrado pela Receita Federal do Brasil para fins da tributação do Imposto Sobre a Propriedade Territorial Rural – ITR, nos termos da Lei 9.393, de 19 de dezembro de 1996. Para o Cafir, considera-se imóvel rural a área contínua, formada de uma ou mais parcelas de terras localizadas na zona rural do município.
CNIR (Cadastro Nacional de Imóveis Rurais): CNIR é gerido pelo Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária – INCRA e pela Secretaria Especial da Receita Federal do Brasil – RFB, nos termos da Lei 5.868, de 12 de dezembro de 1972, e da Lei 4.504, de 30 de novembro de 1964. Para o CNIR, o imóvel rural é o prédio rústico, de área contínua que se destina à exploração extrativa, agrícola, pecuária ou agroindustrial, localizado em zona rural ou urbana.
ADA (O Ato Declaratório Ambiental): instituído pela Lei nº 6.938/1981 é um instrumento legal que possibilita ao proprietário rural uma redução do Imposto Territorial Rural (ITR) em até 100% quando declarar no Documento de Informação e Apuração (DIAT/ITR): Áreas de Preservação Permanente (APP), Reserva Legal (ARL), Reserva Particular do Patrimônio Natural (RPPN), Interesse Ecológico (AIE), Servidão Ambiental (ASA), Áreas cobertas por Floresta Nativa (AFN) e Áreas Alagadas para Usinas Hidrelétricas (AUH).
Deve ser preenchido e apresentado pelos declarantes de imóveis rurais obrigados à apresentação do ITR e deve ser feito no IBAMA.
O cadastramento das áreas de interesse ambiental declaradas permite a redução do ITR do imóvel rural. Com isso, procura-se estimular a preservação e proteção da vegetação nativa e das florestas e, consequentemente, contribuir para a conservação da natureza e melhor qualidade de vida.
CAR (Cadastro Ambiental Rural): é um registro público eletrônico nacional, obrigatório para todos os imóveis rurais, com a finalidade de integrar as informações ambientais das propriedades e posses rurais, compondo base de dados para controle, monitoramento, planejamento ambiental e econômico e combate ao desmatamento.
A atualização e a manutenção desses cadastros é essencial para garantir a conformidade com as leis e regulamentações vigentes.
A regularização cadastral e a registral são processos complementares, que garantem não só a segurança jurídica do proprietário rural, mas também a sustentabilidade e a produtividade do imóvel rural. Estar atento a essas regularizações é fundamental para evitar contratempos e para o aproveitamento pleno das potencialidades da propriedade rural.
São documentos indispensáveis para legalizar em cartório a transferência, o arrendamento, a hipoteca, o desmembramento, o remembramento e a partilha de qualquer imóvel rural. É essencial também para a concessão de crédito agrícola, pois é exigido por bancos e agentes financeiros. Além disso, após operações de troca de titularidade, todos esses cadastros precisam de atualização.
3. Regularização Fundiária
A regularização fundiária é um processo essencial para a definição legal das terras, garantindo a segurança jurídica e a paz social no campo. Este processo envolve a correta identificação e registro das propriedades rurais perante os órgãos competentes.
O georreferenciamento é um passo crucial na regularização fundiária. Utilizando tecnologia de ponta, ele permite a exata localização da propriedade rural, definindo suas coordenadas geográficas, limites e confrontações com precisão milimétrica. Este processo é fundamental para evitar conflitos por sobreposição de áreas e garantir a correta dimensão do imóvel.
A regularização fundiária passa pela retificação administrativa ou judicial das descrições imobiliárias, quando necessário, e pelo subsequente georreferenciamento. Após a certificação pelo INCRA, os dados precisam ser registrados no cartório de registro de imóveis competente, atualizando a matrícula do imóvel rural com as novas informações.
Este processo não apenas assegura a propriedade ao titular, mas também facilita a gestão territorial e o acesso a créditos e programas de desenvolvimento rural.
4. Regularização Ambiental
A regularização ambiental de propriedades rurais é outro pilar fundamental para a gestão sustentável do território. Ela envolve a inscrição no Cadastro Ambiental Rural (CAR) e a obtenção de licenças para atividades potencialmente poluidoras ou utilizadoras de recursos naturais.
O CAR é uma ferramenta de gestão ambiental que mapeia as características ecológicas e produtivas das propriedades rurais. Este cadastro é essencial para a regularização ambiental da propriedade, indicando áreas de preservação permanente, reserva legal, áreas de uso restrito e possíveis passivos ambientais.
Além do CAR, a regularização ambiental pode exigir o licenciamento de atividades que utilizem recursos naturais ou que tenham potencial impacto ambiental. A outorga de uso da água, por exemplo, é necessária para a legalização de sistemas de irrigação, captação de água e outros usos hídricos na propriedade rural. A regularização ambiental não apenas cumpre disposições legais, mas também promove a sustentabilidade e a conservação dos recursos naturais, essenciais para a continuidade das atividades rurais e para a preservação do meio ambiente.
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